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住有所居 长效机制日渐完善

发布日期:2021-06-29 01:46   来源:未知   阅读:

  “房子是用来住的,不是用来炒的,所有房产交易不能违背‘房住不炒’之基本定位。”6月22日,西安市房地产中介行业协会发出行业自律倡议,号召各会员单位及从业人员开展自查自纠活动,再次强调围绕房住不炒开展经营活动。

  2016年12月召开的中央经济工作会议上,第一次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。从那个时候到现在,覆盖住房、土地、金融、人口等政策的全方位调控体系渐渐完善。

  “房地产市场近几年呈现出比较稳定的特征。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国经营报》记者,我国的房地产市场发展到现在,量级已经达到了一定高度。如果有明显的回调,也会产生系统性的风险,所以我们目前的策略就是稳地价,稳房价,稳预期。

  今年2月,自然资源部要求22个重点城市实行“两集中”供地政策,即集中发布出让公告和集中组织出让活动。到目前,上述城市已经基本完成年内第一轮集中供地。

  业内人士认为,“两集中”的政策即是通过提高房企拿地的现金压力来达到降低土地成交价格的目的,从而能够进一步调控房价。

  作为房屋建设的主体,房地产开发公司不仅面临拿地压力,www.90043.com。其自身资金组成结构也在经受更多考验,2020年出现的“三道红线”对开发商的负债水平提出了新的要求。“三道红线”即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%,现金短债比小于1倍。

  2020年9月,中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜介绍,在与房地产业界、金融业界进行广泛沟通的基础上,人民银行和住建部会同相关部门形成了对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则。

  开发商的融资渠道方面也在持续收紧。2019年5月17日,银保监会发布《关于开展巩固治乱象成果、促进合规建设工作的通知》(银保监发[2019]23号),加强了对房地产融资端的监管力度,主要涉及银行、信托、资管、金融租赁等领域。这些都成为维护市场稳定的重要手段。

  另一方面,多个城市开始对购房者进行条件限制,政策更多地向刚需购房者倾斜。如2020年7月2日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》,要求均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。

  除了限购之外,对购房者的贷款限制也越发严格。多地的二套房首付比例提高到了五成甚至七成,三套房则有可能直接停发商业贷款。此举在很大程度上提高了炒房客的进入门槛。

  与此同时,住房供应结构也得到不断优化。2018年5月19日,住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,要求提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。同时要求热点城市住房用地比例不低于建设用地的25%,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

  当年12月,中央经济工作会议明确了2018年房地产重点“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。会议提出要发展住房租赁市场,特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

  “2016年以来,我国经济一直处于负利率环境,住房金融属性增强,热点城市房价快速上涨。www.99049.com,”中国宏观经济研究院研究员刘琳告诉记者,“房住不炒”是住房调控的基本原则,旨在回归住房的居住属性。

  合硕机构首席分析师郭毅则认为,2016年提出“房住不炒”调控方针的时候,房地产交易的杠杆率都比较高,港彩开奖结果查询同时在房地产领域里往往会存在一定的投资和投机行为,这就导致了市场的不稳定性。但是从提出“房住不炒”到现在,其实这五年的时间里面,“房住不炒”的底线,一直在坚守,同时,投资炒作行为也在市场政策层面被抑制,从购房需求端到房地产供应端,“房住不炒”精神都得到了持续的强化。

  在李宇嘉看来,房地产调控的原因并非局限于自身市场,坚持“房住不炒”也与推动国内科技创新能力有关。“‘房住不炒’的提出,有个背景是我们传统的靠地产和出口、投资这种增长模式已经到了一个极点了,这个必须要向消费内需转型。外部环境同时在对我们的经济进行制裁,阻挡我们转型升级,从内部来讲,必须要推动科技创新、消费内循环,在这种情况下,如果房子继续用来炒,那么资金和资源大幅度地向房地产走,我们整个科技创新的动力就会被减弱。”

  党的十九大报告强调:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。

  “房住不炒”写入十九大报告,这也为住房制度改革指明了方向、路径。与此同时,房地产市场的长效机制也在进一步得到完善。2017年12月8日,中共中央政治局会议上,提出加快住房制度改革和长效机制建设,是2018年要着力抓好的一项重点工作,并强调要“力争取得明显成效”。

  上述会议同时提出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  而多年来,房地产税一直是长效机制中的关注焦点之一。此前,全国政协委员、经济学家贾康在接受媒体采访时表示,房地产长效机制包括土地、住房、税制建设等,其中房地产税是各种必选项目中的一项。2018年3月,《政府工作报告》提出,要“稳妥推进房地产税立法”,预计将在5年内完成立法规划。此后的第十四个五年规划和2035年远景目标纲要中,再次强调将推进房地产税立法。

  “房地产税的改革试点,其核心内容在于对住房持有环节的房产税改革试点,对于促进共同富裕、化解群众住房难题,都具有重要的作用。”中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅对房地产税介绍称。

  推进长效机制的同时,国家层面的调控态度也十分坚决。2019年7月30日,中央政治局会议在强调“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制”的基础上,更是表明“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  即使在市场环境极为特殊的2020年,房地产政策也没有明显放松。彼时,开封、驻马店、广州、东莞等地曾发布房地产市场宽松政策,随后很快被撤回。多地宽松政策“一日游”体现了宏观层面把控房地产市场的决心。

  十九大报告中提到,将建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2020年底的中央经济工作会议则指出,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。

  事实上,在各地的土地拍卖过程中已经可以看到,配建租赁住房的比例越来越高。如今年成都市首批土地集中供应中,开发商的房屋自持租赁住房最高比例已经达到了59%。

  杨畅表示,房地产长效机制,是要求房地产基础性制度在长期能发挥作用,涵盖了住房生产、流通、分配、消费、监管和保障等众多基本制度安排,需要在各个环节共同发力,才能够实现调控手段的长效。

  随着时间的推移,房地产调控政策的渗透深度也不断得到发展。2021年4月中央政治局会议继续强调“房住不炒”,并点名了学区房问题。会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。

  即使是多年来一直被主体政策忽视的法拍房,近年来也进入了管控名单。2021年开年后,上海市将法拍房加入限购名单。随后,杭州、成都等地也相继出台了针对法拍房的限制政策,堵死了此类“不限购”的特殊渠道。

  提到近年来的房地产调控政策,杨畅认为,本轮调控中提出的“房住不炒”的意义十分重大。一方面,我国经济需要摆脱对房地产行业的过分依赖,防止房地产市场短期波动对整体经济产生大的冲击;另一方面,住房既有居住属性,又在一定程度上有金融属性,房住不炒的目的,也是在稳定居住属性的基础上,尽可能减少其金融属性。

  中国区域经济学会副会长兼秘书长陈耀回顾近年来的房地产市场特征时表示,从2016年到现在,房地产市场的整体价格没有大起大落,总体保持平稳。在他看来,接下来的政策应当进一步支持共有产权房、经适房以及租赁住房等保障性住房,从实际出发解决住房问题。

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